Calculer la rentabilité locative : brute, nette, net-net et cash-flow

« Ce bien rapporte 8 % » : derrière ce chiffre peuvent se cacher des réalités très différentes. Rendement brut ou net ? Calculé sur le prix d'achat ou sur le coût total ? Avant ou après impôt ? Savoir calculer correctement la rentabilité d'un investissement locatif est la première compétence d'un investisseur. Voici les formules, des exemples et les pièges les plus fréquents.

1. La rentabilité brute

C'est l'indicateur le plus simple et le plus utilisé dans les annonces :

Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût d'acquisition × 100

La question clé est : quel « coût d'acquisition » ? Beaucoup d'annonces divisent par le prix affiché, ce qui flatte le résultat. Un calcul honnête divise par le coût total de l'opération : prix, frais de notaire, travaux, ameublement et honoraires d'accompagnement.

Exemple : un T2 acheté 180 000 €, avec 14 000 € de frais de notaire, 12 000 € de travaux, 5 000 € de mobilier et 11 980 € d'honoraires, soit 222 980 € au total, loué 950 € par mois hors charges :

• sur le prix seul : 11 400 ÷ 180 000 = 6,3 % ;
• sur le coût total : 11 400 ÷ 222 980 = 5,1 %.

Le rendement brut est utile pour comparer rapidement deux biens, mais il ignore les charges, la fiscalité et le financement.

2. La rentabilité nette (de charges)

Rendement net = (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total × 100

Les charges à intégrer :

• la taxe foncière (souvent l'équivalent d'un mois de loyer, parfois plus) ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (honoraires du syndic, gros entretien…) ;
• l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• les frais de gestion locative si vous déléguez (5 à 8 % des loyers) ;
• l'assurance loyers impayés le cas échéant (2,5 à 3,5 % des loyers) ;
• une provision pour entretien (2 à 5 % des loyers) ;
• la vacance locative : une à quatre semaines par an selon le marché et le type de location.

Suite de l'exemple : loyers encaissés sur 50 semaines ≈ 10 960 € ; charges : taxe foncière 900 €, copropriété 800 €, PNO 150 €, entretien 330 €, soit 2 180 €. Rendement net = 8 780 ÷ 223 600 = 3,9 %.

3. La rentabilité net-net (après impôt)

Rendement net-net = (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ coût total × 100

C'est l'indicateur le plus proche de la réalité, et celui qui varie le plus selon vos choix :

• en location nue au micro-foncier, 70 % des loyers sont imposés à votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux ;
• en location meublée au régime réel (LMNP), les amortissements neutralisent souvent l'impôt pendant de nombreuses années : le rendement net-net est alors égal au rendement net.

Pour un contribuable à 30 %, la différence entre ces deux régimes peut représenter plus d'un point de rendement. Détails dans notre guide LMNP 2026.

4. Le cash-flow

Le cash-flow mesure ce que l'investissement vous coûte ou vous rapporte chaque mois, crédit compris :

Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges − mensualités de crédit et d'assurance − impôt) ÷ 12

• Cash-flow positif : l'investissement s'autofinance et dégage un surplus.
• Cash-flow nul : l'opération est autofinancée ; vous vous enrichissez du capital remboursé chaque mois.
• Cash-flow négatif : vous payez un « effort d'épargne » chaque mois.

Suite de l'exemple : avec 20 000 € d'apport, le prêt est de 202 980 € sur 25 ans à 3,4 %, soit environ 1 005 € par mois, et environ 1 055 € avec une assurance emprunteur à 0,30 % (12 670 € par an). Cash-flow = (10 960 − 2 180 − 12 670 − 0) ÷ 12 ≈ −325 € par mois en LMNP réel.

Un cash-flow négatif n'est pas forcément un mauvais investissement : chaque mois, vous remboursez aussi du capital, qui constitue votre patrimoine. Mais il doit être choisi, et supportable dans votre budget.

5. Le TRI (taux de rendement interne)

Le TRI est l'indicateur le plus complet : il prend en compte l'apport initial, tous les flux annuels (loyers, charges, crédit, impôt) et le prix de revente à terme. Il permet de comparer l'immobilier à d'autres placements. Son calcul nécessite un tableur ou un simulateur, et repose sur des hypothèses (évolution des loyers, prix de revente, fiscalité de la plus-value) qu'il faut rester prudent à formuler.

Quel rendement viser en Île-de-France ?

Ces fourchettes sont des ordres de grandeur. Consultez nos pages Où investir en Île-de-France pour le détail par ville.

Les 6 pièges les plus fréquents

1. Calculer sur le prix affiché au lieu du coût total.
2. Surestimer le loyer : vérifiez les annonces comparables réellement louées, et l'encadrement des loyers s'il s'applique.
3. Oublier la vacance locative et la rotation des locataires.
4. Sous-estimer les travaux, en particulier la rénovation énergétique imposée par le calendrier DPE.
5. Ignorer la fiscalité : un rendement brut de 7 % peut devenir 3 % net-net avec un mauvais régime fiscal.
6. Négliger la copropriété : de gros travaux votés peuvent ruiner une rentabilité.

Rendement et enrichissement : deux notions différentes

Un investissement financé à crédit vous enrichit de deux façons :

1. par le cash-flow : ce qu'il reste chaque mois une fois tout payé ;
2. par le remboursement du capital : chaque mensualité contient une part de capital qui augmente votre patrimoine net.

Dans l'exemple ci-dessus, le cash-flow est d'environ −325 € par mois, mais la part de capital remboursée la première année dépasse 5 000 €, soit plus de 400 € par mois. Autrement dit, l'investisseur « épargne » 330 € par mois pour se constituer plus de 400 € de patrimoine mensuel, sans compter la valorisation éventuelle du bien. C'est pourquoi un cash-flow légèrement négatif peut rester un bon investissement, à condition qu'il soit supportable et choisi.

Comparer deux projets

Aucun des deux n'est « meilleur » dans l'absolu : tout dépend de vos objectifs, de votre budget et de votre horizon. Voir nos guides investir à Paris et investir sans apport.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?

En Île-de-France, un rendement brut de 5 à 6 % sur le coût total est considéré comme bon en petite et grande couronne ; à Paris, 3,5 à 4 % est déjà satisfaisant. Mais la qualité de l'emplacement et du bien compte autant que le chiffre.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui. Les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les honoraires font partie du coût de l'investissement. Les exclure revient à surestimer la rentabilité.

Le cash-flow doit-il obligatoirement être positif ?

Non. Un cash-flow légèrement négatif peut être un choix rationnel si l'effort mensuel est supportable, car le remboursement du capital et la valorisation du bien constituent un enrichissement.

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