La location meublée non professionnelle (LMNP) est le cadre fiscal préféré des investisseurs particuliers, et pour cause : au régime réel, elle permet souvent de percevoir des loyers sans payer d'impôt pendant de nombreuses années. La loi de finances pour 2025 a toutefois modifié une règle importante concernant la revente. Voici ce qu'il faut savoir en 2026.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel lorsque vous louez un ou plusieurs logements meublés et que vous ne remplissez pas les conditions du statut professionnel (LMP). Vous restez LMNP tant que l'une des deux conditions suivantes est remplie :
- vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 € ;
- ou elles ne dépassent pas les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, bénéfices…).
Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. C'est ce qui ouvre droit à l'amortissement.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Un logement meublé doit permettre au locataire d'y vivre avec ses seuls effets personnels. Un décret fixe la liste minimale des équipements : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur), vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un logement incomplet peut être requalifié en location nue.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC
Pour la location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux loyers, et le reste est ajouté à vos revenus imposables (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
Attention : depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), les meublés de tourisme relèvent de règles moins favorables : 30 % d'abattement dans la limite de 15 000 € de recettes pour les meublés non classés, 50 % dans la limite de 77 700 € pour les meublés classés.
Le régime réel
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers :
- les charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, honoraires d'expert-comptable, travaux d'entretien, CFE… ;
- les amortissements du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux d'amélioration.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme le fait une entreprise pour ses équipements. En pratique :
| Élément | Durée d'amortissement usuelle |
|---|---|
| Bâti (hors terrain, souvent 10 à 20 % de la valeur) | 25 à 40 ans |
| Travaux de rénovation | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans |
Une règle essentielle : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La fraction non utilisée n'est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée sur les années suivantes. Résultat : dans la plupart des investissements financés à crédit, le résultat fiscal est nul pendant de longues années.
Exemple chiffré
Un T2 meublé loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an, avec 5 000 € de charges déductibles (dont les intérêts) et 7 500 € d'amortissements annuels :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement ou charges | −6 000 € | −5 000 € |
| Amortissements | — | −7 000 € utilisés (plafonnés), 500 € reportés |
| Revenu imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôt à TMI 30 % + prélèvements sociaux | ≈ 2 800 € | 0 € |
Le régime réel implique une comptabilité (liasse fiscale) : un expert-comptable spécialisé coûte généralement quelques centaines d'euros par an, et ses honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Ce qui a changé : la plus-value à la revente
Jusqu'en 2024, les amortissements déduits pendant la location n'étaient pas pris en compte lors de la revente : la plus-value était calculée comme pour un particulier, sur la différence entre prix de vente et prix d'achat, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie : pour les cessions intervenues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences de services (résidences étudiantes, seniors, établissements pour personnes âgées) sont exclues de cette réintégration.
Faut-il encore investir en LMNP ?
Oui, dans la grande majorité des cas, pour trois raisons :
- Pendant la détention, l'avantage reste intact : des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
- Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer à la plus-value : plus vous gardez le bien, plus l'effet de la réintégration est atténué.
- Les loyers meublés sont supérieurs aux loyers nus, souvent de 10 à 20 %.
La réforme pénalise surtout les reventes rapides. Elle impose de raisonner à long terme et de simuler plusieurs horizons de revente, ce que nous faisons dans chaque étude.
Les démarches pour devenir LMNP
- Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours suivant le début de la location, afin d'obtenir un numéro SIRET.
- Choisir le régime : le micro-BIC s'applique par défaut ; l'option pour le réel se fait lors de la déclaration de résultat.
- Déclarer chaque année : au réel, une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) puis le report du résultat sur la déclaration de revenus complémentaire (2042-C-PRO).
- Payer la CFE (cotisation foncière des entreprises) le cas échéant, sauf exonération.
LMNP et colocation, LMNP et Paris
Le LMNP s'adapte à toutes les stratégies de location meublée de longue durée : studio, T2, colocation, bail mobilité. À Paris, où la location touristique est très restreinte, c'est le cadre le plus pertinent. Lire notre guide investir à Paris en 2026.
Les prélèvements sociaux
Les revenus LMNP imposables supportent, en plus de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 % pendant de nombreuses années). Ce taux peut évoluer avec les lois de financement de la Sécurité sociale : vérifiez le taux en vigueur pour votre année d'imposition.
Les erreurs à éviter en LMNP
- Rester au micro-BIC par défaut alors que le régime réel aurait annulé l'impôt : faites toujours la comparaison.
- Oublier de déclarer le début d'activité, ce qui prive d'un numéro SIRET et complique les déclarations.
- Meubler de façon incomplète : un logement qui ne respecte pas la liste minimale d'équipements risque d'être requalifié en location nue.
- Amortir le terrain : seule la valeur du bâti est amortissable.
- Revendre trop tôt sans simulation : avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, une revente rapide peut coûter cher.
- Dépasser les seuils du LMP sans l'anticiper : au-delà de 23 000 € de recettes et si elles dépassent vos autres revenus d'activité, les règles changent (cotisations sociales, plus-values professionnelles).
Questions fréquentes
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?
Oui, à la fin du bail en cours ou lors d'un changement de locataire. Le bien est alors inscrit dans le cadre LMNP et amorti sur sa valeur au jour du changement.
Les frais d'acquisition sont-ils déductibles en LMNP ?
Au régime réel, les frais de notaire et les honoraires liés à l'acquisition peuvent, sur option, être déduits en charges ou intégrés au prix de revient amortissable. Votre expert-comptable vous indiquera l'option la plus pertinente.
Le LMNP est-il compatible avec un investissement en SCI ?
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés. Pour bénéficier du LMNP, on investit en principe en nom propre (ou en indivision). Demandez conseil avant de choisir la structure.
En résumé
- Le LMNP au régime réel reste l'un des cadres fiscaux les plus efficaces pour un investissement locatif financé à crédit.
- Les amortissements neutralisent l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
- Depuis le 15 février 2025, ils sont réintégrés dans la plus-value en cas de revente : raisonnez sur le long terme.
- Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
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