DPE et investissement locatif : calendrier des interdictions et stratégie

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu l'un des critères les plus importants d'un investissement locatif. Depuis la loi Climat et résilience de 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement considérés comme non décents, et ne peuvent plus être proposés à la location. Pour un investisseur, c'est à la fois une contrainte et une opportunité.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères : sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la moins bonne des deux. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire ou l'acheteur peut se retourner contre le propriétaire en cas d'erreur.

Un DPE est valable 10 ans. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Le calendrier des interdictions de location

En pratique, un logement concerné ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les baux en cours se poursuivent jusqu'à leur terme. Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, et le juge peut réduire le loyer.

Des propositions visant à assouplir ou à décaler ce calendrier ont été débattues. À la date de mise à jour de cet article, le calendrier légal ci-dessus s'applique : vérifiez toujours les textes en vigueur au moment de votre projet.

Les ajustements récents du DPE

Deux évolutions ont modifié le classement de nombreux logements :

• Les petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils ont été corrigés pour les logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par la méthode de calcul. De nombreux studios ont gagné une classe.
• Le chauffage électrique : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire a été abaissé, ce qui améliore la note de nombreux logements chauffés à l'électricité.

Si vous possédez ou visez un logement chauffé à l'électricité, ou un DPE ancien, faire établir un nouveau diagnostic peut changer la donne.

Ce que cela change pour un investisseur

Un risque pour les biens mal classés

Acheter aujourd'hui un logement classé F sans plan de rénovation, c'est acheter un logement qui ne pourra plus être reloué à partir de 2028. Un logement E sera concerné en 2034. Il faut donc intégrer le coût de la rénovation énergétique dès l'étude de rentabilité.

Une opportunité à l'achat

À l'inverse, les biens mal classés se négocient. Les vendeurs qui ne souhaitent pas engager de travaux acceptent souvent une décote. Pour un investisseur accompagné, capable de chiffrer précisément les travaux et de les piloter, c'est une source de valeur :

1. acheter avec une décote justifiée par le DPE ;
2. rénover pour atteindre une classe D ou mieux ;
3. louer un logement confortable, économe et durablement conforme ;
4. revendre à terme un bien valorisé.

Quels travaux pour améliorer un DPE ?

Les travaux les plus efficaces dépendent du logement, mais on retrouve souvent :

• L'isolation : murs par l'intérieur ou l'extérieur, combles, planchers bas.
• Les menuiseries : double vitrage performant.
• Le système de chauffage : remplacement des convecteurs anciens par des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur, chaudière performante.
• La production d'eau chaude : ballon thermodynamique.
• La ventilation : VMC simple flux hygroréglable, indispensable après isolation.

Dans un appartement en copropriété, certains travaux (isolation par l'extérieur, toiture, chauffage collectif) relèvent des décisions de l'assemblée générale. Consultez le plan pluriannuel de travaux et les procès-verbaux avant d'acheter.

Les aides et avantages fiscaux

• MaPrimeRénov' est ouverte aux propriétaires bailleurs sous conditions (engagement de louer le logement en résidence principale pendant plusieurs années). Les barèmes évoluent fréquemment : vérifiez-les sur le site officiel au moment de votre projet.
• Les certificats d'économies d'énergie (CEE) peuvent réduire le coût de certains travaux.
• En location nue au régime réel, les travaux d'amélioration énergétique sont déductibles des revenus fonciers et peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 € par an ; ce plafond a été doublé pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2025).
• En location meublée au régime réel (LMNP), les travaux sont amortis. Lire notre guide LMNP 2026.

Notre méthode

Pour chaque bien présentant un DPE E, F ou G, nous :

1. faisons analyser le diagnostic existant et, si besoin, commandons un nouveau DPE ;
2. chiffrons un plan de rénovation énergétique avec nos artisans avant l'offre d'achat ;
3. intégrons ce coût et la décote négociée dans l'étude de rentabilité ;
4. pilotons les travaux et faisons établir le nouveau DPE à la réception.

Découvrez notre service travaux et rénovation énergétique.

Comment lire un DPE avant d'acheter ?

Un DPE ne se résume pas à sa lettre. Avant une offre, regardez :

• les deux étiquettes : énergie et climat (la plus mauvaise des deux fixe la classe) ;
• la consommation en kWh/m²/an : un logement en haut de la classe F est beaucoup plus facile à faire passer en D qu'un logement en bas de F ;
• les recommandations de travaux listées dans le diagnostic, avec leur impact estimé ;
• la date du diagnostic et la méthode utilisée : un DPE ancien ou réalisé avant les ajustements récents peut ne plus refléter la situation réelle ;
• le mode de chauffage : individuel ou collectif, électrique, gaz, réseau de chaleur.

L'audit énergétique à la vente

Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété mal classé, un audit énergétique réglementaire doit être remis à l'acheteur : il est obligatoire pour les logements classés F et G depuis le 1er avril 2023, pour les logements E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour les logements D à partir de 2034. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une classe performante. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.

Si vous achetez un immeuble de rapport, cet audit est une mine d'informations pour chiffrer votre projet.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement classé G ?

Oui. L'interdiction concerne la mise en location, pas la vente. C'est justement ce qui crée des opportunités d'achat avec décote pour les investisseurs prêts à rénover.

Mon locataire actuel peut-il rester dans un logement classé G ?

Le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé ni reconduit tacitement tant que le logement n'aura pas été rénové. Le locataire peut par ailleurs demander la mise en conformité.

Quel budget pour passer de F à D ?

Il n'existe pas de chiffre unique : de quelques milliers d'euros (remplacement du chauffage et de la ventilation) à plusieurs dizaines de milliers (isolation complète). D'où l'importance d'un chiffrage précis avant l'achat.

En résumé

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être mis en location ; les F suivront en 2028 et les E en 2034.
• Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022.
• Un bien mal classé est un risque si l'on ne prévoit rien, et une opportunité si l'on chiffre et pilote sa rénovation.

Vous hésitez sur un bien mal classé ? Parlons-en.