Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs qui permettent de réduire l'impôt sur l'ensemble de ses revenus grâce à un investissement locatif. Il concerne la location nue au régime réel et repose sur un principe simple : les travaux sont déductibles. Bien utilisé, notamment pour rénover un logement mal classé au DPE, il peut générer plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt.
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Le principe
En location nue au régime réel, vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt, et surtout travaux. Si les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier.
Ce déficit est imputé :
- sur votre revenu global (salaires, pensions…), dans la limite de 10 700 € par an, pour la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt ;
- sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, pour le surplus et pour la part liée aux intérêts.
Quels travaux sont déductibles ?
| Déductibles | Non déductibles |
|---|---|
| Entretien et réparation (peinture, sols, plomberie…) | Construction, reconstruction |
| Amélioration (cuisine, salle de bains, isolation, chauffage) | Agrandissement (création de surface habitable) |
| Mise aux normes (électricité, sécurité) | Travaux assimilables à une reconstruction lourde |
| Rénovation énergétique | Travaux réalisés par vous-même (seules les factures d'entreprises comptent) |
Les travaux sont déductibles l'année de leur paiement.
Exemple chiffré
Un investisseur à 30 % de TMI perçoit 12 000 € de loyers par an, supporte 2 500 € de charges, 5 000 € d'intérêts, et réalise 25 000 € de travaux :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résultat foncier (12 000 − 2 500 − 5 000 − 25 000) | −20 500 € |
| Déficit imputé sur le revenu global | 10 700 € |
| Économie sur le revenu global (10 700 × 30 %) | 3 210 € |
| Impôt évité sur les loyers de l'année | ≈ 2 120 € |
| Déficit reporté sur les 10 années suivantes | 9 800 € |
L'économie de la première année atteint environ 5 300 €, et le déficit reporté effacera l'impôt sur les loyers des années suivantes.
Les conditions à respecter
- Location nue au régime réel (le micro-foncier ne permet pas le déficit) ;
- Location effective comme résidence principale du locataire ;
- Maintien de la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause ;
- Des factures d'entreprises au nom du propriétaire.
Et le plafond doublé ?
Le plafond de 10 700 € a été porté temporairement à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (permettant de sortir un logement des classes E, F ou G) payés entre 2023 et 2025. Vérifiez les dispositifs en vigueur l'année de vos travaux : la fiscalité de la rénovation évolue régulièrement.
Déficit foncier et DPE : un duo gagnant
Avec le calendrier d'interdiction de location des logements énergivores (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), de nombreux biens doivent être rénovés. Acheter un bien mal classé avec une décote, réaliser une rénovation énergétique et déduire ces travaux en déficit foncier permet de créer de la valeur tout en réduisant ses impôts. Lire notre guide DPE et investissement locatif.
Déficit foncier ou LMNP ?
| Critère | Déficit foncier (location nue) | LMNP au réel (meublé) |
|---|---|---|
| Économie sur le revenu global | Oui, jusqu'à 10 700 €/an | Non |
| Neutralisation de l'impôt sur les loyers | Temporaire (report 10 ans) | Longue (amortissements reportables sans limite) |
| Loyers | Plus faibles (nu) | Plus élevés (meublé) |
| Idéal pour | Gros travaux, revenus fonciers existants, TMI élevée | Détention longue, cash-flow |
Il est possible de passer du nu au meublé après la période d'engagement de trois ans. Nous comparons systématiquement les deux options dans nos études.
Questions fréquentes
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?
Non : la part du déficit liée aux intérêts n'est imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes.
Faut-il déjà avoir des revenus fonciers ?
Ce n'est pas obligatoire, mais le dispositif est plus efficace si vous percevez déjà des revenus fonciers imposés, qui seront effacés par le déficit.
Que se passe-t-il si je vends le bien trop tôt ?
Si la location cesse avant la fin de la troisième année suivant l'imputation, le déficit imputé sur le revenu global est réintégré, avec rappel d'impôt.
En résumé
Le déficit foncier transforme des travaux en économie d'impôt, jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, le surplus étant reporté sur 10 ans. Il est particulièrement adapté aux biens à rénover et aux contribuables fortement imposés.
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