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LMNP : micro-BIC ou régime réel ? Le comparateur
Comprendre
Comment fonctionne ce calcul
Micro-BIC
Un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers de location meublée de longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes. Simple, mais souvent coûteux quand le bien est financé à crédit.
Régime réel
Vous déduisez les charges réelles et les intérêts, puis amortissez le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit mais se reporte sans limite.
Hypothèses du calcul
Terrain : 15 % de la valeur, bâti amorti sur 30 ans, travaux sur 12 ans, mobilier sur 7 ans ; crédit sur 25 ans à 3,4 % ; loyers et charges indexés de 1,5 % par an ; prélèvements sociaux de 17,2 %.
Et à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Simulez-la avec notre calculateur de plus-value.
Estimation pédagogique fondée sur la réglementation en vigueur à la date de mise à jour du site ; elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Faites valider votre situation par un professionnel.
Questions
Questions fréquentes
Peut-on changer de régime ?
Oui. L’option pour le régime réel se fait lors de la déclaration ; elle est reconduite tacitement. Le retour au micro-BIC est possible sous conditions.
Faut-il un expert-comptable au réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé : la liasse fiscale et le calcul des amortissements sont techniques. Ses honoraires sont déductibles.
Le réel est-il toujours plus avantageux ?
Presque toujours pour un bien financé à crédit. Pour un bien acheté comptant, sans travaux, avec peu de charges, le micro-BIC peut parfois suffire : le comparateur vous le montre.
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