Revendre un bien locatif avec un gain déclenche l'imposition de la plus-value immobilière. Bien anticipée, elle peut être fortement réduite, voire totalement effacée par la durée de détention. Depuis 2025, les investisseurs en location meublée (LMNP) doivent en outre tenir compte de la réintégration de leurs amortissements. Voici la méthode complète.
Faites le calcul avec notre calculateur de plus-value immobilière.
Qui est concerné ?
Tous les particuliers qui vendent un bien autre que leur résidence principale : résidence secondaire, bien loué nu ou meublé (hors loueur professionnel), terrain. La résidence principale est exonérée.
Étape 1 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession − prix de revient
- Le prix de cession est le prix de vente, diminué de certains frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, honoraires d'agence à sa charge).
- Le prix de revient est le prix d'achat, majoré :
- des frais d'acquisition : montant réel (frais de notaire, honoraires) ou forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux : montant réel justifié par des factures d'entreprises, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Le forfait de 15 % est très avantageux lorsque les travaux réels sont plus faibles ou mal documentés.
Étape 2 : appliquer les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite d'abattements différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | — | Exonération totale |
Concrètement : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Étape 3 : calculer l'impôt
- Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattement « IR » ;
- Prélèvements sociaux : 17,2 % de la plus-value après abattement « PS » ;
- Surtaxe : si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique, avec un mécanisme de lissage entre les seuils.
L'impôt est calculé et prélevé par le notaire au moment de la vente.
Exemple chiffré
Un appartement acheté 200 000 € et revendu 290 000 € après 10 ans de détention :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de revient (200 000 + 7,5 % + 15 %) | 245 000 € |
| Plus-value brute | 45 000 € |
| Abattement IR (5 ans × 6 % = 30 %) | base 31 500 € |
| Abattement PS (5 ans × 1,65 % = 8,25 %) | base ≈ 41 300 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | ≈ 5 985 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | ≈ 7 100 € |
| Total | ≈ 13 085 € |
Le cas du LMNP : la réintégration des amortissements
Jusqu'en 2024, un loueur en meublé au régime réel amortissait son bien pendant la location sans que ces amortissements soient pris en compte à la revente. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a changé la règle : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements déduits. La plus-value imposable augmente d'autant.
Quelques points importants :
- les résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées) sont exclues de cette réintégration ;
- les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours : plus la détention est longue, plus l'effet est atténué ;
- les forfaits de 7,5 % et 15 % restent applicables selon les règles habituelles.
La conséquence pratique est claire : en LMNP, on raisonne à long terme. L'avantage des amortissements pendant la location reste considérable, mais une revente rapide coûte plus cher qu'auparavant. Lire notre guide LMNP 2026.
Comment réduire l'impôt sur la plus-value ?
- Conserver le bien plus longtemps : chaque année au-delà de la 5e réduit l'impôt.
- Conserver toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises, et comparer avec le forfait de 15 %.
- Choisir le bon moment : une vente peu après la 22e année supprime l'impôt sur le revenu.
- Anticiper la structure de détention dès l'achat (nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS) : voir notre article SCI ou LMNP.
Questions fréquentes
La plus-value est-elle ajoutée à mes revenus ?
Non : elle est imposée séparément, à un taux proportionnel (19 % + 17,2 %), sans incidence sur votre tranche marginale d'imposition.
Et si je vends à perte ?
Aucun impôt n'est dû. La moins-value d'un particulier n'est pas imputable sur d'autres plus-values immobilières.
Les frais d'agence à ma charge sont-ils déductibles ?
Oui, lorsqu'ils sont supportés par le vendeur, ils viennent en diminution du prix de cession.
En résumé
La plus-value immobilière est imposée à 36,2 % avant abattements, mais la durée de détention la réduit progressivement jusqu'à l'exonération totale après 30 ans. Depuis 2025, les investisseurs LMNP doivent intégrer la réintégration de leurs amortissements dans leur stratégie de revente.
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