Les « frais de notaire » sont l'une des premières dépenses d'un achat immobilier, et l'une des plus mal comprises. Dans l'ancien, ils représentent environ 7,5 à 8,1 % du prix. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leur taux de droits de mutation, ce qui a légèrement augmenté la facture. Voici comment ils se calculent en 2026, et comment les optimiser légalement.
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Frais de notaire : de quoi parle-t-on ?
L'expression est trompeuse : le notaire ne conserve qu'une petite partie de ces sommes. Elles se décomposent en quatre postes :
| Poste | Part approximative (ancien) | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | ≈ 78 à 80 % | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire (TTC) | ≈ 12 à 15 % | Notaire (barème réglementé) |
| Contribution de sécurité immobilière | ≈ 1 % | État (publicité foncière) |
| Débours et formalités | ≈ 5 à 7 % | Tiers (cadastre, documents d'urbanisme…) |
Les droits de mutation en 2026
Dans l'ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) comprennent :
- la taxe départementale : historiquement plafonnée à 4,50 %, elle peut être portée à 5,00 % depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, sur décision du département. La grande majorité des départements ont voté cette hausse. Les primo-accédants achetant leur résidence principale en sont exonérés, mais pas les investisseurs ;
- la taxe communale : 1,20 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
Au total, les DMTO représentent donc environ 6,32 % du prix dans un département au taux de 5 %, contre 5,81 % au taux de 4,50 %.
Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire est fixée par un barème national dégressif, appliqué par tranches au prix de vente, puis soumise à la TVA de 20 % :
| Tranche du prix | Taux (HT) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour un bien de 250 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 2 400 € HT, soit près de 2 900 € TTC. Le notaire peut accorder une remise sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €, dans les limites prévues par la réglementation.
Exemples chiffrés (ancien, département à 5 %)
| Prix du bien | Frais de notaire estimés | En % du prix |
|---|---|---|
| 150 000 € | ≈ 12 700 € | ≈ 8,5 % |
| 250 000 € | ≈ 20 100 € | ≈ 8,0 % |
| 400 000 € | ≈ 31 200 € | ≈ 7,8 % |
Ces montants incluent une estimation forfaitaire des débours. Le décompte exact est établi par le notaire.
Et dans le neuf ?
Pour un logement neuf (ou vendu en l'état futur d'achèvement), la vente est soumise à la TVA : les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière d'environ 0,7 %. Les frais tombent alors à 2 à 3 % du prix. C'est un argument souvent mis en avant par les promoteurs, à mettre en balance avec un prix au m² plus élevé.
Qui paie les frais de notaire ?
L'acheteur, sauf clause contraire. Ils sont exigibles à la signature de l'acte authentique. Dans un investissement locatif, ils font partie du coût total de l'opération sur lequel il faut calculer la rentabilité : voir notre guide calculer la rentabilité locative.
Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Oui, dans certaines limites et en toute légalité :
- Déduire le mobilier : le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager, meubles) peut être listé et valorisé dans l'acte. Il n'est pas soumis aux droits de mutation. Sa valeur doit rester réaliste et justifiable, sous peine de redressement.
- Négocier les frais d'agence à la charge de l'acquéreur : lorsque les honoraires d'agence sont payés par l'acheteur et mentionnés à part, ils n'entrent pas dans l'assiette des droits de mutation.
- Demander une remise au notaire sur ses émoluments, pour les prix élevés.
- Négocier le prix : c'est de loin le levier le plus efficace, puisque tous les frais en dépendent.
Les frais de notaire sont-ils finançables ?
Certaines banques acceptent de les financer dans le cadre d'un investissement locatif, pour des profils solides : c'est le financement « à 110 % ». Le plus souvent, elles attendent un apport couvrant au moins ces frais. Lire notre guide investir sans apport.
Les frais de notaire sont-ils déductibles ?
- En location meublée au régime réel (LMNP), les frais d'acquisition peuvent, sur option, être déduits en charges ou intégrés au prix de revient amortissable.
- En location nue, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais peuvent majorer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value (au réel ou via un forfait de 7,5 %).
Questions fréquentes
Les frais de notaire vont-ils encore augmenter ?
La hausse du taux départemental est autorisée jusqu'au 31 mars 2028. Au-delà, tout dépendra des lois de finances à venir.
Pourquoi payer des frais aussi élevés pour un acte ?
Parce que l'essentiel correspond à des impôts, pas à la rémunération du notaire. Celui-ci garantit par ailleurs la sécurité juridique de la vente (vérifications, publicité foncière, conservation de l'acte).
Les frais de notaire comptent-ils dans le calcul de la rentabilité ?
Oui, toujours. Les oublier revient à surestimer la rentabilité d'environ 8 %.
En résumé
En 2026, comptez environ 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Environ quatre cinquièmes de ces frais sont des taxes. Le mobilier, les frais d'agence à la charge de l'acquéreur et surtout la négociation du prix permettent de les optimiser.
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