Les impayés sont la crainte numéro un des propriétaires bailleurs. Deux solutions principales permettent de s'en protéger : la garantie loyers impayés (GLI), une assurance payante souscrite par le propriétaire, et la garantie Visale, gratuite, proposée par Action Logement. Voici comment choisir.
La garantie loyers impayés (GLI)
La GLI est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire (directement ou via son gestionnaire). Elle couvre généralement :
- les loyers et charges impayés, souvent sans plafond de durée ou jusqu'à un montant élevé ;
- les frais de procédure (contentieux, expulsion) ;
- souvent les dégradations locatives, au-delà du dépôt de garantie ;
- parfois la protection juridique.
Coût : de l'ordre de 2,5 à 4 % des loyers charges comprises. Cette prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, et constitue une charge en location meublée au régime réel.
Conditions : l'assureur impose des critères de solvabilité du locataire (souvent des revenus d'au moins trois fois le loyer) et des pièces justificatives. Le propriétaire doit vérifier le dossier selon ces critères.
Attention au cumul : la loi interdit de cumuler une assurance loyers impayés avec une caution personnelle, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
La garantie Visale
Visale est une garantie gratuite d'Action Logement, qui se porte caution pour le locataire. En cas d'impayé, Action Logement indemnise le propriétaire puis se retourne contre le locataire.
Qui est éligible ? Principalement les jeunes de 18 à 30 ans (étudiants, alternants, jeunes actifs), ainsi que les salariés de plus de 30 ans sous certaines conditions (nouvel emploi, mutation, revenus modestes…). Les conditions exactes sont précisées sur le site officiel de Visale.
Ce que couvre Visale dans le parc privé : les loyers et charges impayés, dans la limite de 36 mensualités, ainsi que certaines dégradations locatives dans une limite fixée par Action Logement.
Plafond de loyer : le loyer charges comprises doit rester sous un plafond, plus élevé en Île-de-France qu'ailleurs.
Cumul : Visale ne se cumule pas avec une caution personnelle ni avec une GLI.
Le comparatif
| Critère | GLI | Visale |
|---|---|---|
| Qui la souscrit ? | Le propriétaire | Le locataire (visa), accepté par le propriétaire |
| Coût | 2,5 à 4 % des loyers | Gratuit |
| Impayés couverts | Souvent sans limite de durée (selon contrat) | Jusqu'à 36 mensualités |
| Dégradations | Souvent incluses | Couvertes dans certaines limites |
| Locataires concernés | Selon critères de l'assureur | Selon critères d'éligibilité Visale |
| Cumul avec caution | Non (sauf étudiants, apprentis) | Non |
Laquelle choisir ?
- Locataire étudiant ou jeune actif : Visale est souvent la meilleure solution, gratuite et bien adaptée à ce public, notamment en bail mobilité ou en colocation.
- Locataire salarié confirmé, loyer élevé : la GLI apporte une couverture plus large, moyennant une prime déductible.
- Locataire avec un garant solide : la caution personnelle peut suffire, sans GLI.
Les bons réflexes contre les impayés
- Bien sélectionner le locataire : revenus, stabilité, cohérence des pièces, garant ou garantie.
- Vérifier l'authenticité des documents (les faux dossiers existent).
- Réagir vite : relance amiable dès le premier retard, puis commandement de payer par commissaire de justice si nécessaire.
- Confier la gestion à un professionnel titulaire de la carte G, qui suit les encaissements et engage les démarches.
Questions fréquentes
La GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui : en location nue au régime réel, la prime est déductible des revenus fonciers ; en location meublée au régime réel, c'est une charge déductible.
Peut-on exiger Visale d'un locataire ?
Le propriétaire peut proposer Visale comme garantie, mais c'est au locataire d'en faire la demande et d'obtenir son visa.
Un impayé est-il fréquent ?
La grande majorité des locations se déroulent sans incident. Une bonne sélection des locataires et une garantie adaptée réduisent fortement le risque.
En résumé
Visale est gratuite et idéale pour les jeunes locataires ; la GLI offre une couverture plus large contre une prime déductible. Le vrai rempart reste une sélection rigoureuse des dossiers.
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